22.09.2025 • 7 min. tiempo de lectura
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Los precios de las viviendas más pequeñas vuelven a subir
En las pequeñas ciudades universitarias, la vida palpita entre la sala de conferencias, el casco antiguo y el café: vivir aquí suele significar un coste de la vida más bajo que en las grandes ciudades, así como más tranquilidad y una mejor calidad de vida. Por eso, estudiantes e inversores siguen sintiéndose atraídos por estas encantadoras ciudades universitarias. Muchas ciudades han visto caer los precios en los últimos años, pero ahora se está recuperando el impulso: los condominios vuelven a tener demanda y los precios suben. Pero, ¿cuál es exactamente la situación, sobre todo en el caso de las viviendas más pequeñas? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la evolución del precio de compra1de los condominios con una superficie habitable de hasta 40 metros cuadrados en las ciudades universitarias más pequeñas2 de Alemania en el primer semestre de 2025 en comparación con el primer semestre de 2024. A título comparativo, una evaluación separada muestra la evolución de los precios medios de compra sin límite de metros cuadrados en las respectivas localidades.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:
"Las cifras reflejan la situación actual del mercado inmobiliario alemán: después de que la mayoría de los precios inmobiliarios tendieran a la baja en 2023, aumentaron en 35 de las 46 ciudades universitarias más pequeñas analizadas en el primer semestre de 2025 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Además de aumentos de precios de ligeros a moderados, nueve localidades registraron incluso crecimientos de precios de dos dígitos. Está claro que se ha tocado fondo en la mayoría de las regiones, por lo que los posibles compradores ya no deberían especular con que los precios sigan bajando, sino aprovechar el momento ahora. Especialmente para los inversores que buscan viviendas más pequeñas, especialmente populares entre los estudiantes, existen interesantes oportunidades de inversión con atractivas perspectivas de rentabilidad en las ciudades universitarias más pequeñas. Esto se debe a que la demanda precisamente de estos tamaños de piso sigue siendo constantemente alta en las ciudades universitarias."
Fig. 1: Evolución de los precios de compra y alquiler de viviendas de hasta 40 metros cuadrados en las ciudades universitarias más pequeñas de Alemania, 1er semestre de 2025 frente al 1er semestre de 2024 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Los compradores potenciales que buscan un condominio de hasta 40 metros cuadrados en una de las ciudades universitarias más pequeñas son los que más pagan en Erlangen, con una media de 6.338 euros/m2 (alquiler: 19,14 euros/m2). También llama la atención que Erlangen haya registrado el mayor aumento de precios de toda la clasificación: Los precios por metro cuadrado aumentaron allí un 13,5% en el primer semestre de 2025 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Le siguen a considerable distancia Ratisbona con 5.686 euros/m2 (alquiler: 17,22 euros/m2), Friburgo de Brisgovia con 5.676 euros/m2( alquiler: 20,81 euros/m2), Potsdam con 5.601/m2 (alquiler: 18,47 euros/m2), Constanza con 5.586 euros/m2 (alquiler: 19,80 euros/m2), Tubinga con 5.333 euros/m2( alquiler: 19,80 euros/m2) y Heidelberg con 5.108 euros/m2 (alquiler: 23,18 euros/m2). Mientras que los precios de la vivienda en Ratisbona y Potsdam aumentaron considerablemente, un 10,3% y un 12% respectivamente, sólo subieron ligeramente en Constanza (3,9%) y Friburgo de Brisgovia y Heidelberg (2,2% cada una). Sólo en Tubinga los precios cayeron un -2,2% en el primer semestre de 2025.
Matthias Gebhardt, propietario de las tiendas asociadas VON POLL IMMOBILIEN en Erlangen, Forchheim y Herzogenaurach:
Los precios medios de un piso de hasta 40 metros cuadrados son más baratos en las ciudades universitarias de Chemnitz, con 1.129 euros/m2 (alquiler: 6,20 euros/m2), Wuppertal, con 1.731 euros/m2 (alquiler: 10,14 euros/m2) y Magdeburgo, con 1.899 euros/m2 (alquiler: 7,92 euros/m2). Mientras que los precios de compra en Chemnitz cayeron un -4,4% en el primer semestre de 2025, tendieron a estancarse en Magdeburgo y Wuppertal, con un -0,2% y un 1,1% respectivamente.
Recuadro de cita incl. imagen: Constantin Pauly, propietario de la sucursal de la tienda asociada VON POLL IMMOBILIEN en Wuppertal: "Desde principios de año, hemos visto bastante más movimiento en el mercado inmobiliario de Wuppertal. Los precios se han estabilizado tras las correcciones de 2023, e incluso volvemos a ver ligeras subidas para pisos de alta calidad en buenas ubicaciones. Estamos viendo un claro aumento de la demanda de condominios de hasta 40 metros cuadrados en particular. Los inversores, los estudiantes y los solteros se centran en unidades compactas: costes manejables, rentabilidad segura y rendimientos sólidos. Las ubicaciones en Elberfeld y cerca de las universidades son especialmente populares. En la actualidad, Wuppertal es muy interesante para los inversores: precios de entrada comparativamente favorables, una ciudad universitaria en crecimiento con más de 23.000 estudiantes, fuertes conexiones de transporte con Renania y la cuenca del Ruhr y rendimientos de alquiler casi imposibles de alcanzar en muchas ciudades A y B. Si se invierte aquí con inteligencia, se puede asegurar una propiedad con potencial de futuro".
Algo más caros, pero aún en el extremo inferior de la clasificación de precios inmobiliarios para condominios con una superficie máxima de 40 metros cuadrados - y con precios de venta de entre 2.000y 3.000 euros/m2 - son los condominios de Renania.000 euros/m2- son las ciudades universitarias de Mönchengladbach (alquiler: 11,09 euros/m2), Halle an der Saale (alquiler: 8,94 euros/m2), Saarbrücken (alquiler: 13,04 euros/m2), Hildesheim (alquiler: 11,39 euros/m2), Flensburg (alquiler: 9,77 euros/m2), Erfurt (alquiler: 10,21 €/m2), Siegen (alquiler: 11,75 €/m2), Gotinga (alquiler: 14,37 €/m2), Kaiserslautern (alquiler: 13,64 €/m2), Coburgo (alquiler: 9,09 €/m2), Kassel (alquiler: 13,20 €/m2), Fráncfort del Óder (alquiler: 8,81 €/m2) y Greifswald (alquiler: 11,88 €/m2). En términos de precios, las ciudades universitarias de este segmento evolucionaron de forma muy diferente en el primer semestre de 2025 en comparación con el año anterior: Halle (Saale), Göttingen, Hildesheim, Coburg y Saarbrücken registraron importantes aumentos de precios de entre el 8,5% y el 10,4%. En Kaiserslautern, Greifswald y Flensburg, en cambio, los precios bajaron entre un -4,4% y un -8,2%. Esto significa que los precios en el segmento de condominios de hasta 40 metros cuadrados fueron los que más cayeron en la clasificación de Flensburg.
Entre 3.000 y 4.000 euros/m2.000/m2, los futuros compradores que busquen un piso de hasta 40 metros cuadrados encontrarán precios en las ciudades universitarias más pequeñas de Braunschweig (alquiler: 12,16 euros/m2), Bielefeld (alquiler: 13,04 euros/m2), Paderborn (alquiler: 12,06 euros/m2), Oldenburg (alquiler: 14,19 €/m2), Passau (alquiler: 14,15 €/m2), Luneburgo (alquiler: 14,85 €/m2), Tréveris (alquiler: 13,87 €/m2), Marburgo (alquiler: 15,12 €/m2), Jena (alquiler: 12,96 €/m2), Aquisgrán (alquiler: 14,85 €/m2) y Bayreuth (alquiler: 13,86 €/m2). Los precios medios de compra aumentaron de forma especialmente significativa en Jena (8,8%), Braunschweig (9,9%) y Aquisgrán (11,6%). Mientras que las demás ciudades universitarias de esta categoría de precios tendieron a estancarse o registraron subidas moderadas, los precios de la vivienda en Marburgo cayeron significativamente un 6,1%. Esto convierte a Marburgo en la tercera ciudad universitaria más cara de las analizadas.
Timm Goldbeck, director de sucursal de las tiendas asociadas de VON POLL IMMOBILIEN en Aquisgrán y Düren:
En las siguientes ciudades universitarias más pequeñas, los posibles compradores tienen que calcular con precios de entre 4.000 euros/m2 y 5.000 euros/m2 para un condominio con una superficie habitable de hasta 40 metros cuadrados: En Rostock, 4.094 euros/m2 (alquiler: 11,87 euros/m2); en Wurzburgo, 4.164 euros/m2 (alquiler: 16,66 euros/m2); en Giessen, 4.190 euros/m2 (alquiler: 14,85 euros/m2); en Lübeck, 4.278/m2 (alquiler: 13,24 euros/m2), en Kiel a 4.286 euros/m2 (alquiler: 12,91 euros/m2), en Maguncia a 4.326 euros/m2 (alquiler: 17,95 euros/m2), en Coblenza a 4.382 €/m2 (alquiler: 15,19 €/m2), en Heilbronn a 4.432 € /m2 (alquiler: 19,80 €/m2), en Darmstadt a 4.765 € /m2 (alquiler: 20,12 €/m2), en Bamberg a 4.773 €/m2 (alquiler: 14,49 €/m2), en Augsburgo a 4.810 €/m2 (alquiler: 19,65 €/m2) y en Ulm a 4.862 €/m2 (alquiler: 19,80 €/m2). La gran mayoría de las ciudades de este grupo se caracterizaron por ajustes de precios entre ligeros y fuertes en el primer semestre de 2025. Los aumentos fueron especialmente elevados en Rostock y Wurzburgo, con un 9,4% y un 9,5% respectivamente, en Heilbronn, con un 11,6%, y en Kiel y Coblenza, con un 12,3% y un 12,8% respectivamente. Esto significa que Coblenza y Kiel tienen el segundo y tercer mayor incremento de precios entre las ciudades universitarias más pequeñas analizadas. En Lübeck, sin embargo, los precios medios cayeron un -7,5%, lo que supone el segundo mayor descenso de precios del análisis.
Comparación: los pisos pequeños en ciudades universitarias suelen ser más caros que los grandes
En 28 de las 46 ciudades universitarias analizadas, los precios por metro cuadrado de los condominios de hasta 40 metros cuadrados son superiores al precio medio respectivo de la localidad, mientras que los alquileres de estas unidades residenciales más pequeñas son aún más elevados en 44 de las 46 ciudades. Esto significa mayores barreras de entrada para los propietarios-ocupantes, pero una clara señal para los inversores: la demanda de pequeñas unidades residenciales es estable y promete sólidas oportunidades de alquiler y rentabilidad a largo plazo.
Un vistazo a los precios medios de compra de condominios sin límite de metros cuadrados sorprende respecto al líder: en Potsdam, los posibles compradores tienen que calcular una media de 6.308 euros/m2 (alquiler: 13,68 euros/m2), lo que supone más de 700 euros/m2más que por una unidad residencial más pequeña de hasta un máximo de 40 metros cuadrados. Esto convierte a Potsdam en una de las 18 localidades en las que, contrariamente a la tendencia, las unidades residenciales más pequeñas son más caras por término medio que las más grandes.
Entre las ciudades universitarias con los precios inmobiliarios más elevados para los condominios -más de 5.000 euros/m2 de media en cada caso- figuran también Constanza, con 5.636 euros/m2 (alquiler: 16,67 euros/m2), Friburgo de Brisgovia, con 5 euros.629/m2 (alquiler: 15,13 euros/m2), Heidelberg con 5.349 euros /m2 (alquiler: 16,93 euros/m2), Tubinga con 5.231 euros/m2 (alquiler: 16,06 euros/m2) y Ratisbona con 5.100 euros/m2 (alquiler: 14,14 euros/m2). Mientras que los precios de compra de pisos han subido en todas las localidades mencionadas en comparación con el primer semestre de 2024 -en Potsdam en un 11,5% de dos dígitos, el mayor incremento de toda la clasificación-, los precios de compra de viviendas en Tubinga han bajado ligeramente en un -2,9%.
Fig. 2: Evolución de los precios de compra y alquiler de viviendas sin límite de metros cuadrados en las ciudades universitarias más pequeñas de Alemania, 1er semestre de 2025 frente al 1er semestre de 2024 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Por el contrario, las localidades más asequibles son Chemnitz con 1.189 euros/m2 (alquiler: 5,88 euros/m2) y Magdeburgo con 1.922 euros/m2 (alquiler: 7,28 euros/m2), las dos únicas localidades de la clasificación con un precio por metro cuadrado inferior a 2.000 euros. En Chemnitz, los precios por metro cuadrado cayeron un -5% en el primer semestre de 2025 en comparación con el mismo periodo del año anterior, mientras que en Magdeburgo subieron ligeramente, un 1,9%.
Con precios medios por metro cuadrado de entre 2.000 y 3.000000 euros por vivienda en las ciudades universitarias de Wuppertal (alquiler: 8,82 euros/m2), Mönchengladbach (alquiler: 9,47 euros/m2), Hildesheim (alquiler: 9,18 euros/m2), Halle an der Saale (alquiler: 7,50 euros/m2), Saarbrücken (alquiler: 9,73 euros/m2), Siegen (alquiler: 9,05 €/m2), Kaiserslautern (alquiler: 10,95 €/m2), Flensburg (alquiler: 9,87 €/m2), Coburg (alquiler: 9,18 €/m2), Frankfurt an der Oder (alquiler: 7,55 €/m2), Erfurt (alquiler: 9,79 €/m2), Kassel (alquiler: 9,99 €/m2), Bielefeld (alquiler: 10 €/m2) y Braunschweig (alquiler: 10,10 €/m2).
En el segmento de precios medios, entre 3.000y 4.000 euros/m2.000/m2 se encuentran las ciudades universitarias más pequeñas de Gotinga (alquiler: 11,85 €/m2), Greifswald (alquiler: 10,57 €/m2), Passau (alquiler: 11,08 €/m2), Marburgo (alquiler: 12,50 €/m2), Coblenza (alquiler: 10,95 €/m2), Aquisgrán (alquiler: 11,76 €/m2), Kiel (alquiler: 11,03 €/m2), Oldenburgo (alquiler: 11,59 €/m2), Paderborn (alquiler: 10,12 €/m2), Bayreuth (alquiler: 11,62 €/m2), Heilbronn (alquiler: 13,35 €/m2), Tréveris (alquiler: 11,42 €/m2), Jena (alquiler: 11,61 €/m2), Giessen (alquiler: 12,16 €/m2), Rostock (alquiler: 11,03 €/m2), Wurzburgo (alquiler: 13,22 €/m2) y Bamberg (alquiler: 12,41 €/m2). Mientras que los precios de los condominios en estas localidades volvieron a subir en comparación con el mismo periodo del año anterior, Greifswald y Bamberg registraron una caída de los precios medios por metro cuadrado del -5,9% y el -6,7%, respectivamente.
Por el contrario, los posibles compradores necesitan invertir más capital - entre 4.000y 5.000 euros/m2 de media - para un condominio en una ciudad universitaria más pequeña en Lübeck a 4.005 euros/m2 (alquiler: 11,84 euros/m2), Lüneburg a 4.299/m2 (alquiler: 12 euros/m2), Ulm a 4.300 euros /m2 (alquiler: 13,74 euros/m2), Augsburgo a 4.330 euros/m2 (alquiler: 14,59 euros/m2), Maguncia a 4.356 euros/m2 (alquiler: 15 euros/m2), Darmstadt a 4.361 euros/m2 (alquiler: 14,65 euros/m2) y Erlangen a 4.550 euros/m2 (alquiler: 15 euros/m2). Sólo en Ulm descendieron ligeramente los precios de la vivienda en el primer semestre de 2025 en comparación con el primer semestre de 2024, un -1,7%, mientras que todas las demás localidades registraron un aumento de precios de dos dígitos - en Luneburgo nada menos que un 10,3%, el segundo mayor aumento de la clasificación.
1 La base de datos para el análisis de precios de compra y alquiler de pisos de hasta 40 metros cuadrados y sin límite de metros cuadrados se basa en los precios medios de venta de GeoMap y VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) para el primer semestre de 2025 en comparación con el primer semestre de 2024.
2 VON POLL IMMOBILIEN utiliza la clasificación de BulwienGesa de ciudades A, B, C y D como base para categorizar el mercado inmobiliario alemán. Las ciudades se agruparon según su importancia funcional para el mercado inmobiliario internacional, nacional, regional o local. BulwienGesa clasifica 46 ciudades de las localidades C y D con al menos 7.000 estudiantes como ciudades universitarias o de enseñanza superior, mientras que las ciudades A y B no se tienen en cuenta debido a su consideración separada.
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